España sigue siendo uno de los destinos más populares de Europa para compradores extranjeros de vivienda, desde quienes buscan una segunda residencia hasta expatriados a largo plazo e inversores. Sin embargo, aunque el proceso de compra es relativamente sencillo, las normas sobre impuestos, hipotecas, residencia y requisitos legales suelen generar confusión.

Aquí respondemos algunas de las preguntas más frecuentes que surgen al comprar una vivienda en España.

¿Pueden los estadounidenses, británicos y otros extranjeros comprar vivienda en España?

Sí. España no restringe la compra de vivienda a extranjeros, y la demanda internacional es especialmente activa tanto en zonas costeras como en grandes ciudades.

El proceso legal para un comprador extranjero es muy similar al de un residente español. Las principales diferencias suelen estar relacionadas con la financiación, la documentación y la fiscalidad, más que con la posibilidad de comprar.

Consulta nuestra guía sobre cómo comprar vivienda en España.

¿Se necesita la residencia para comprar una vivienda en España?

No. No es necesario ser residente para comprar una vivienda en España.

Lo que sí necesitas es un número NIE, que es el número de identificación de extranjero utilizado para fines fiscales y legales. También suele ser necesario tener una cuenta bancaria en España para gestionar pagos asociados a la compra, como impuestos, suministros y gastos.

La propiedad y la residencia son marcos legales independientes. Comprar una vivienda no otorga derecho a residir en España a largo plazo.

Ten en cuenta que, si no eres residente, puedes estar sujeto a impuestos adicionales por la propiedad de una segunda vivienda en España.

¿Comprar una vivienda en España da derecho a la residencia?

Actualmente no.

España puso fin al programa de Golden Visa en 2025, que permitía obtener residencia mediante inversión inmobiliaria. Esa vía ya no está disponible.

Si tu objetivo es mudarte a España, la residencia depende ahora de otros visados, no de la compra de vivienda. Entre las opciones más comunes están el visado no lucrativo y el visado de nómada digital, dependiendo de tu situación financiera y laboral.

La compra de una vivienda puede apoyar tu solicitud en términos prácticos, pero no genera derechos de residencia por sí sola.

¿Qué es el número NIE y por qué lo necesitas?

El NIE es imprescindible para casi todos los pasos legales y financieros del proceso de compra en España.

Sin él no podrás completar la compra, abrir una cuenta bancaria, firmar contratos de suministros ni pagar impuestos relacionados con la propiedad. Normalmente es uno de los primeros trámites que realizan los compradores extranjeros, ya sea en España o en un consulado español en el extranjero.

Los plazos de obtención pueden variar, por lo que conviene solicitarlo cuanto antes.

¿Pueden los extranjeros obtener hipoteca en España?

Sí. Los bancos españoles ofrecen hipotecas tanto a residentes como a no residentes.

La aprobación depende en gran medida del perfil financiero del solicitante. Las entidades analizan la estabilidad de ingresos, el nivel de deuda existente, el historial crediticio y los ahorros disponibles. Además, la vivienda se valora de forma independiente antes de aprobar la financiación.

En general, los no residentes suelen recibir porcentajes de financiación más bajos que los residentes, lo que implica una entrada inicial mayor.

¿Cómo encontrar hipoteca en España siendo extranjero?

Muchos compradores internacionales utilizan intermediarios hipotecarios especializados en clientes extranjeros.

Estos brokers comparan ofertas de diferentes bancos en España y ayudan a gestionar una documentación que puede ser compleja si los ingresos provienen del extranjero o de varias jurisdicciones. También pueden identificar entidades más flexibles con no residentes.

Incluso si actúas directamente con un banco, comparar opciones es clave, ya que los tipos, comisiones y requisitos varían considerablemente. Aquí puedes leer más sobre cómo conseguir hipoteca en España.

También existe un aumento de agentes inmobiliarios que exigen el uso “obligatorio” de sus servicios de financiación para poder comprar sus propiedades. Esta práctica es ilegal en España, aunque en muchos casos se presenta de forma poco transparente. Es importante conocer cómo funciona para evitar este tipo de situaciones.

¿Qué entrada necesitas para comprar vivienda en España?

El importe de la entrada depende del perfil del comprador y del banco, pero los extranjeros deben prever aportar una parte significativa del precio de compra.

Además de la entrada, hay que sumar los costes adicionales de la operación. Normalmente representan entre un 10% y un 15% del precio de compra, dependiendo de la región y de si la vivienda es nueva o de segunda mano.

¿Se pagan impuestos al transferir dinero a España para comprar una vivienda?

Esta es una de las dudas más habituales entre compradores internacionales.

Transferir dinero propio a España no suele considerarse un hecho imponible por sí mismo. Sin embargo, los bancos españoles están obligados a cumplir con normativas estrictas de prevención de blanqueo de capitales y pueden solicitar documentación que justifique el origen de los fondos.

Esto puede incluir extractos bancarios, historiales de ahorro, inversiones o pruebas de venta de otra propiedad en el extranjero. Aunque la transferencia en sí no suele tributar, el origen del dinero puede tener implicaciones fiscales según el país de residencia y la situación personal. En operaciones de mayor importe, se recomienda asesoramiento fiscal profesional.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en España?

El precio de compra es solo una parte del coste total.

Las viviendas de segunda mano suelen estar sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, mientras que las viviendas de obra nueva incluyen IVA y actos jurídicos documentados. A esto hay que añadir notaría, registro de la propiedad, gastos legales y costes hipotecarios si corresponde.

Estos costes varían por región, por lo que dos viviendas similares pueden tener costes finales distintos según la ubicación.

En general, reservar entre un 10% y un 15% adicional sobre el precio de compra suele cubrir los gastos asociados. Aquí explicamos en detalle los costes.

¿Por qué son importantes las comprobaciones legales como la licencia de primera ocupación?

Más allá de impuestos y gastos, uno de los riesgos menos conocidos para compradores extranjeros es la situación legal de habitabilidad de la vivienda.

En España, una vivienda de obra nueva debe contar con la licencia de primera ocupación o con un certificado de habitabilidad, dependiendo de la comunidad autónoma. Este documento confirma que la vivienda cumple con la normativa urbanística y con los requisitos mínimos de seguridad y habitabilidad.

Sin este certificado pueden surgir problemas importantes. Puede ser difícil o imposible contratar suministros como agua o electricidad, e incluso puede haber complicaciones para registrar la propiedad o obtener financiación hipotecaria.

Para los compradores extranjeros, este documento es una garantía clave de que la vivienda es legalmente habitable. Un abogado independiente suele comprobarlo durante la due diligence antes de la firma del contrato.

¿Es necesario un abogado para comprar vivienda en España?

No es obligatorio por ley, pero la mayoría de compradores extranjeros contrata uno.

Un abogado inmobiliario independiente revisa contratos, verifica la titularidad, comprueba cargas o deudas asociadas a la propiedad y confirma que los permisos urbanísticos están en regla. También coordina la operación con notaría y resto de partes.

Para compradores internacionales, suele ser una de las principales medidas de protección durante el proceso.

¿Dónde encontrar un abogado inmobiliario en España?

Lo más recomendable es buscar un abogado independiente especializado en compraventa inmobiliaria y con experiencia en clientes internacionales.

Es preferible no depender únicamente de recomendaciones de promotores o agentes inmobiliarios. Aunque muchas son legítimas, el abogado debe representar exclusivamente los intereses del comprador.

Los colegios de abogados autonómicos disponen de directorios oficiales, y muchos despachos ofrecen servicios en inglés y otros idiomas.

¿Se puede comprar vivienda en España sin viajar?

Sí. Muchos compradores completan la operación a distancia.

Esto suele hacerse mediante un poder notarial, que permite a un representante legal firmar documentos y realizar trámites en nombre del comprador. Es una fórmula habitual entre compradores internacionales.

Aun así, algunos prefieren viajar a España en fases clave del proceso, especialmente para visitas o la firma final.

¿Se puede alquilar una vivienda en España?

En muchos casos, sí, pero la normativa varía según la comunidad autónoma y el municipio.

Algunas zonas exigen licencia para alquiler turístico, mientras que otras aplican restricciones o requisitos adicionales. La normativa puede cambiar a nivel local, por lo que es importante comprobar las condiciones específicas antes de comprar.

Si el alquiler forma parte de la estrategia de inversión, debe revisarse antes de la compra.

¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una vivienda en España?

Una compra habitual tarda entre uno y tres meses desde la aceptación de la oferta hasta la firma final.

El proceso puede alargarse si se requiere hipoteca, si surgen problemas legales durante la due diligence o si falta documentación internacional. Una preparación previa adecuada suele acelerar el proceso.

¿Cuánto tiempo puedes permanecer en España si tienes una vivienda?

Ser propietario no modifica el estatus migratorio.

Los ciudadanos no comunitarios siguen sujetos a las normas del espacio Schengen y a los requisitos de visado correspondientes, lo que limita el tiempo de estancia salvo que se obtenga residencia.

Este punto es importante para quienes planean estancias largas o una futura mudanza, ya que la propiedad no otorga derecho de residencia.

¿Cómo afecta el impuesto sobre el patrimonio en España a los activos de jubilación vinculados a la vivienda?

El impuesto sobre el patrimonio en España es relevante para jubilados que poseen vivienda, especialmente cuando se combina con pensiones o inversiones.

En general, los planes de pensiones reconocidos quedan excluidos del impuesto mientras los fondos permanezcan dentro del vehículo de pensión. Sin embargo, una vez se retiran y se convierten en efectivo o inversiones, pueden formar parte del patrimonio sujeto a tributación.

En el caso de propietarios, esto es importante porque los bienes inmuebles ya se incluyen en el cálculo del patrimonio en muchas regiones. Si además se añaden retiradas de pensión o activos líquidos, el patrimonio total puede superar los umbrales de exención.

Más información sobre cómo el impuesto sobre el patrimonio afecta a la vivienda en España, cómo reducir impuestos de transmisión y la regla del 60%.

¿Es buena inversión comprar vivienda en España en 2026?

El mercado inmobiliario español ha mostrado un buen comportamiento en determinadas zonas en los últimos años, especialmente en áreas costeras y grandes ciudades con alta demanda. Sin embargo, los resultados varían mucho según la ubicación, el tipo de vivienda y la financiación.

Para algunos compradores, el valor principal es el estilo de vida. Para otros, la rentabilidad por alquiler o la revalorización a largo plazo.

Como en cualquier inversión inmobiliaria, los resultados no están garantizados y deben considerarse costes como impuestos, mantenimiento y regulación.

Consulta nuestro informe sobre tendencias del mercado inmobiliario en España en 2026.

¿Qué debes hacer antes de comprar una vivienda en España?

Antes de comprar, es fundamental entender el coste total de la operación, no solo el precio de venta.

La mayoría de compradores empieza obteniendo el NIE, revisando opciones de hipoteca y consultando con un abogado independiente. También es importante conocer las obligaciones fiscales y las normativas locales que puedan afectar al alquiler o a la reventa futura.

Una buena preparación puede hacer el proceso más fluido y evitar problemas posteriores.