La escasez de vivienda en España sigue impulsando los precios de la vivienda

El mercado inmobiliario español entra en 2026 bajo una presión sostenida, marcada por un desequilibrio persistente entre una fuerte demanda de vivienda y una oferta estructuralmente limitada de obra nueva. Aunque el volumen de compraventas se mantiene en niveles históricamente elevados, la dinámica subyacente revela un mercado cada vez más definido por la escasez de vivienda, la divergencia regional y el deterioro de la asequibilidad de la vivienda en España.

Según el último informe de CaixaBank Research, el núcleo del problema es un déficit de vivienda creciente que continúa distorsionando los precios, limitando el acceso a la compra de vivienda por motivos de asequibilidad y oferta, y desplazando los patrones de demanda en todo el país.

España ha acumulado un déficit de vivienda superior a 730.000 hogares desde 2021, como resultado de una rápida creación de hogares combinada con una producción insuficiente de nueva construcción. En ese periodo se crearon aproximadamente 1,2 millones de hogares, mientras que solo se terminaron unas 474.000 viviendas.

La creación de hogares se refiere a cuando individuos o familias forman nuevas unidades residenciales, como al independizarse, formar pareja, separarse o migrar. Este fenómeno impulsa la demanda de vivienda porque cada nueva unidad requiere una vivienda independiente, independientemente del crecimiento poblacional.

Este desequilibrio no se distribuye de forma homogénea. Casi la mitad del déficit nacional de vivienda se concentra en solo cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Estas también son algunas de las regiones con mayor dinamismo económico, donde la presión de la demanda de vivienda es más intensa.

A pesar del aumento en los permisos de obra nueva, la oferta de vivienda sigue sin alcanzar la demanda. En 2025, los permisos llegaron a unas 162.200 unidades, mientras que la creación neta de hogares fue de aproximadamente 226.000. La brecha entre permisos y viviendas terminadas se ha ampliado, con solo unas 83.500 viviendas finalizadas en los últimos 12 meses hasta septiembre de 2025.

¿Dónde se concentra la mayor demanda de vivienda en España?

El déficit de vivienda en España es geográficamente concentrado y desigual en intensidad. Los grandes mercados urbanos dominan en términos absolutos, pero los déficits relativos revelan múltiples puntos de tensión en el mercado inmobiliario.

El corredor mediterráneo destaca especialmente, junto con zonas del sur y sureste de España y las regiones insulares, donde la escasez de vivienda es especialmente pronunciada en relación con el crecimiento poblacional.

Al mismo tiempo, algunas provincias muestran déficits elevados debido a un crecimiento débil de la oferta de vivienda más que a una demanda excesiva. Áreas como Galicia, así como provincias como Badajoz, Salamanca y Toledo, presentan déficits elevados derivados de una limitada incorporación de nuevas viviendas al mercado.

Viviendas nuevas necesarias para cerrar el déficit en cinco años

Un problema clave es que la nueva vivienda no se está construyendo donde más se necesita. En varias provincias con alto déficit, incluyendo Tarragona, Castellón, Murcia y Almería, los visados de obra nueva cubren menos del 10% del déficit acumulado de vivienda.

Mejores zonas para comprar vivienda en España en 2026 (relación calidad-precio)

Desde 2015, el crecimiento de los precios de la vivienda ha sido más fuerte en grandes ciudades, áreas metropolitanas y municipios turísticos, donde la demanda inmobiliaria es más dinámica y la oferta más limitada. En contraste, las provincias del interior y los municipios más pequeños han registrado aumentos más moderados y, en algunos casos, caídas de precios en los últimos años.

Esta divergencia sugiere que las oportunidades de inversión inmobiliaria en España en 2026 se encuentran más probablemente en ciudades secundarias y regiones del interior, donde el crecimiento de precios ha sido más débil y la presión de asequibilidad es menor. Sin embargo, estas zonas suelen presentar fundamentos de demanda más débiles y menor crecimiento económico.

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El informe de CaixaBank Research también destaca un proceso de difusión espacial de los precios de la vivienda. Las subidas de precios suelen comenzar en los mercados urbanos principales y se extienden gradualmente hacia las áreas periféricas. A medida que aumentan las restricciones de asequibilidad en los centros urbanos, la demanda se desplaza hacia la periferia metropolitana, lo que sugiere que algunas zonas suburbanas podrían ofrecer valor a corto plazo.

El mercado inmobiliario en Madrid y Barcelona sigue bajo presión

Madrid y Barcelona continúan en el centro del desequilibrio de vivienda en España y se espera que sigan registrando presión alcista en los precios de la vivienda. Estos mercados han liderado el crecimiento acumulado de precios desde 2015, con incrementos muy superiores a la media nacional. Los factores estructurales incluyen fuerte demanda, escasez de suelo y lenta respuesta de la oferta.

Los precios en estas ciudades han crecido más rápido que en las áreas metropolitanas circundantes, aunque los datos recientes indican que el crecimiento comienza a extenderse hacia la periferia debido a las restricciones de asequibilidad. A pesar de cierta moderación, el déficit estructural de vivienda en Madrid y Barcelona no se ha resuelto, por lo que la presión sobre los precios probablemente continuará.

Los compradores extranjeros en España disminuyen a medida que cambia el mercado

La proporción de compradores extranjeros no residentes en el mercado inmobiliario español ha descendido, lo que indica un cambio en la composición de la demanda. Su peso sobre el total de transacciones cayó del 7,9% en 2024 al 6,8% en 2025, restando más de un punto porcentual al crecimiento total de las ventas.

Al mismo tiempo, las compras sin hipoteca descendieron del 35% en 2024 a alrededor del 30% en 2025, lo que sugiere una reducción de compradores con alta liquidez, que habían sido un motor clave de la demanda.

Puede parecer que hay más estadounidenses en España, ya que los compradores de EE. UU. aumentaron un 3% el año pasado, impulsados por factores políticos. Mientras los compradores estadounidenses se concentran en viviendas de alto standing, la demanda británica ha caído un 16% en seis años. Aun así, los ciudadanos del Reino Unido siguen siendo el mayor grupo de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario español.

Los compradores extranjeros representaron el 19% de las compraventas de vivienda en España el año pasado, con los ciudadanos estadounidenses suponiendo el 2% del total, según datos del Consejo General del Notariado.

Precios del alquiler en España y problemas de asequibilidad de la vivienda

La asequibilidad de la vivienda es uno de los principales desafíos del mercado inmobiliario español, especialmente en el mercado del alquiler. El esfuerzo medio del alquiler se sitúa en torno al 30% de los ingresos del hogar, cerca del umbral de estrés financiero. En alrededor del 30% de los casos, este esfuerzo supera el 40%, considerado excesivo.

En grandes ciudades, el esfuerzo medio del alquiler alcanza alrededor del 35%, y entre el 35% y el 40% en nuevos contratos de alquiler.

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Los nuevos contratos de alquiler registran incrementos de dos dígitos, superiores al 10% interanual a finales de 2025. Esto contrasta con los contratos existentes, donde las subidas están limitadas y alineadas con la inflación.

Esta dinámica está limitando cada vez más la capacidad de los hogares para ahorrar para la entrada de una vivienda, retrasando el acceso a la propiedad y reforzando la presión sobre el mercado del alquiler.

Previsión del precio de la vivienda en España para 2026 y 2027

Se espera que los precios de la vivienda en España continúen subiendo durante 2026 y 2027, aunque a un ritmo más moderado que en 2025, según CaixaBank Research. Se prevé que los precios de transacción crezcan alrededor de un 10,1% en 2026 y un 5,5% en 2027, frente al 12,7% de 2025.

Esta desaceleración refleja cierta estabilización de la demanda y mejoras graduales en la oferta de vivienda, pero el desequilibrio estructural persiste.

¿La vivienda será más asequible en España?

El horizonte para resolver el déficit de vivienda en España sigue siendo largo. En un escenario base, el déficit de vivienda alcanzaría su máximo en 2029 con aproximadamente 922.000 viviendas y no se corregiría completamente hasta 2037.

Para eliminar el déficit actual en cinco años, España tendría que construir unas 330.000 viviendas al año, más del triple del nivel actual de finalizaciones. Aunque un aumento de la oferta ayudaría a moderar el crecimiento de precios y mejorar la asequibilidad, las restricciones estructurales en construcción y suelo hacen que el progreso sea gradual.

Los potenciales compradores deben ser cautelosos ante tácticas de presión para vincular la compraventa a financiaciones específicas; se recomienda consultar con un abogado antes de firmar cualquier documentación.

Perspectivas del mercado inmobiliario en España

El mercado de la vivienda en España sigue definido por un déficit estructural, una fuerte demanda y una creciente divergencia regional.

Se espera que ciudades como Madrid y Barcelona continúen bajo presión alcista en los precios de la vivienda, mientras que las oportunidades de valor relativo podrían surgir en mercados secundarios y áreas metropolitanas periféricas. Al mismo tiempo, el aumento del esfuerzo del alquiler y el cambio en el perfil de los compradores están transformando el acceso a la vivienda.

Sin un aumento sostenido de la oferta de vivienda, el desequilibrio entre oferta y demanda probablemente persistirá, manteniendo los precios elevados y la asequibilidad bajo presión en los próximos años.