Comprar una vivienda es uno de los pasos financieros más importantes en la vida. Ya sea tu primera casa o una inversión a largo plazo, probablemente necesites solicitar una hipoteca.

A continuación, te explicamos todo lo que debes saber sobre cómo funcionan las hipotecas en España: desde los tipos de préstamo disponibles hasta los requisitos, depósitos y gastos asociados.

1. Entiende el mercado hipotecario español

En España, las hipotecas se ofrecen a través de bancos tradicionales, entidades internacionales y, cada vez más, bancos digitales. Existen tres tipos principales: hipotecas a tipo fijo, a tipo variable y mixtas.

• Tipo fijo: El interés se mantiene igual durante todo el plazo, lo que garantiza cuotas mensuales estables.

  
  

• Tipo variable: El interés está vinculado al Euríbor más un diferencial, por lo que las cuotas pueden subir o bajar en función del mercado.

• Tipo mixto: Combinan ambas modalidades; suelen comenzar con un tipo fijo durante los primeros años y después pasan a variable.

Los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda habitual, aunque esta cifra puede variar según el perfil del cliente y el tipo de inmueble.

Nota: Los bancos tienen en cuenta tu edad al aprobar una hipoteca porque influye en el plazo máximo del préstamo. La mayoría limita la duración según la edad que tendrás al finalizar la hipoteca. En España, se pueden ofrecer plazos de hasta 30 años.

2. Requisitos para solicitar una hipoteca

Antes de conceder una hipoteca, los bancos analizan tu nivel de ingresos, estabilidad laboral, historial crediticio y nivel de endeudamiento.

Normalmente te pedirán:

• DNI (o NIE si no eres ciudadano español)

  
  

• Justificantes de ingresos (nóminas o declaraciones de la renta)

  
  

• Extractos bancarios (habitualmente de los últimos 3 a 6 meses)

  
  

• Información sobre otras deudas o préstamos

  
  

• Contrato o reserva de compraventa del inmueble

Si eres autónomo, tendrás que presentar documentación adicional como tus cuentas anuales o las declaraciones trimestrales y anuales de IRPF e IVA.

Por lo general, el banco no aprobará una hipoteca si tus deudas totales superan el 35% o 40% de tus ingresos mensuales.

3. Dónde conseguir una hipoteca en España

Puedes solicitar una hipoteca directamente en un banco o hacerlo a través de un intermediario hipotecario o bróker.

• Bancos: Las principales entidades como Santander, BBVA, CaixaBank o Sabadell, ofrecen hipotecas con distintas condiciones. Acudir directamente al banco puede suponer menos comisiones, sobre todo si ya eres cliente o domicilias la nómina. Sin embargo, cada entidad tiene sus propios requisitos, así que conviene comparar varias ofertas.

  
  

• Intermediarios hipotecarios (brókers): Estos profesionales colaboran con diferentes bancos y pueden ayudarte a encontrar las mejores condiciones según tu perfil. También gestionan parte del papeleo, aunque suelen cobrar una comisión o percibir honorarios del banco.

Antes de decidirte, compara tipos de interés, comisiones, plazos y condiciones adicionales (como seguros vinculados o productos combinados).

4. ¿Cuál es el depósito mínimo para una hipoteca en España?

El importe mínimo que necesitarás aportar depende del tipo de inmueble y de tu perfil como cliente.

En la mayoría de los casos, los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación o precio de compra de la vivienda habitual. Esto significa que deberás aportar al menos un 20 % como entrada.

Si se trata de una segunda residencia, vivienda de inversión o local comercial, el porcentaje de financiación suele reducirse al 60% o 70%, por lo que necesitarás disponer de un 30% o 40% del precio en ahorros.

5. Costes adicionales al comprar vivienda

Además del importe de la hipoteca, deberás asumir una serie de gastos asociados a la compra del inmueble:

• Tasación del inmueble: generalmente oscila entre 300€ y 600€, dependiendo de la ubicación, tamaño y otros factores.

  
  

• Notaría y Registro de la Propiedad

  
  

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma

  
  

• Comisión de apertura del banco: hasta un 1% del préstamo

  
  

• Impuestos (IVA o ITP), dependiendo de si la vivienda es nueva o de segunda mano

  
  

En total, los gastos de compraventa pueden suponer entre el 10% y el 15% del precio del inmueble.

6. Preaprobación y elección de hipoteca

Solicitar una preaprobación hipotecaria, también llamada oferta vinculante, te permitirá saber de antemano cuánto puedes pedir y bajo qué condiciones. Esto facilita la negociación con el vendedor y agiliza el proceso de compra.

Compara diferentes opciones de tipo de interés (fijo, variable o mixto) y revisa las comisiones, seguros obligatorios y condiciones adicionales antes de firmar.

7. Tasación y firma de la escritura

Una vez elegido el inmueble, el banco realizará una tasación para verificar su valor de mercado. Si el resultado es favorable, firmarás dos escrituras ante notario:

1. La escritura de préstamo hipotecario.

   
   

2. La escritura de compraventa de la vivienda.

Ambas se inscriben posteriormente en el Registro de la Propiedad.

Importante: Antes de firmar la escritura de la hipoteca, deberás reunirte con el notario para una breve consulta previa, a veces denominada “test”. Durante esta reunión, el notario te hará algunas preguntas sencillas sobre las condiciones y términos del préstamo.

El objetivo de este paso es cumplir con la normativa española de transparencia y asegurarse de que comprendes plenamente los aspectos clave de la hipoteca, como el capital, el tipo de interés, el calendario de pagos y la duración. Una vez finalizada la consulta, recibirás el Acta de Transparencia Notarial, necesaria para la posterior firma del préstamo hipotecario.

8. Después de comprar: gestión de la hipoteca

Las cuotas hipotecarias se pagan mensualmente mediante domiciliación bancaria. Revisa con atención el contrato para conocer el tipo de interés, los plazos de amortización y las posibles penalizaciones por amortización anticipada.

Si en el futuro decides alquilar o vender la vivienda, conviene consultar con un asesor fiscal para conocer los beneficios o deducciones disponibles y las implicaciones en el IRPF o en el impuesto sobre plusvalías.

Conseguir una hipoteca en España requiere planificación, comparación y comprensión de los costes y condiciones. Evaluar bien tus opciones (entre bancos, tipos de interés y plazos) te ayudará a tomar una decisión informada y a dar un paso firme hacia la compra de tu vivienda.