Alquilar un apartamento o una habitación en España puede ser una fuente de ingresos atractiva para propietarios y expatriados. Sin embargo, los recientes cambios en la normativa del alquiler obligan a cumplir requisitos estrictos antes de anunciar una vivienda en plataformas como Airbnb, Booking.com o Vrbo. No hacerlo puede conllevar multas elevadas y sanciones administrativas.

“No se puede alquilar legalmente una propiedad en España como vivienda turística hasta regularizar la situación ante la autoridad turística autonómica correspondiente”, advierte Raymundo Larraín Nesbitt, director del despacho marbellí Larraín Nesbitt Abogados.

Antes de alquilar, es fundamental identificar correctamente el tipo de arrendamiento que se quiere realizar.

Tipos de alquiler en España

En España existen tres modalidades principales de alquiler de vivienda:

1. Alquiler de larga duración

Son contratos que, por norma general, superan los 11 meses y están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No requieren licencia turística ni inscripción en registros turísticos.

2. Alquiler de temporada

Se trata de contratos de corta duración por causas justificadas como trabajo, estudios o motivos médicos. Este tipo de alquiler requiere un código del Registro Nacional de Arrendamientos (NRA), pero no una licencia turística.

3. Alquiler turístico o vacacional

Son estancias de corta duración con fines de ocio o turismo. Para alquilar legalmente una vivienda turística se necesita una licencia turística autonómica y un código NRA.

Requisitos legales para alquilar una vivienda en España

Obtener las autorizaciones necesarias

Para alquilar una vivienda a turistas es obligatorio:

• Solicitar una licencia turística en la comunidad autónoma correspondiente. En muchas regiones se exigen requisitos de seguridad, habitabilidad y certificaciones técnicas.

• Registrar la vivienda en la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para obtener el código NRA, obligatorio para todos los anuncios de alquiler turístico en internet.

“Tu comunidad de propietarios debe otorgar un consentimiento expreso antes de solicitar una licencia turística”, señalan expertos legales del sector. Esta normativa, en vigor desde abril de 2025, puede impedir alquilar legalmente una vivienda si no se cumple.

Normativa autonómica y local

Licencia turística o Vivienda de Uso Turístico

La mayoría de las comunidades autónomas exigen una licencia específica para operar una vivienda de uso turístico. Estas licencias son concedidas por los organismos autonómicos de turismo y suelen requerir documentos como la cédula de habitabilidad, seguros y cumplimiento de normas de seguridad.

Sin esta licencia, no es legal anunciar una vivienda como alquiler turístico, incluso si se dispone de un código NRA.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, la solicitud de la licencia turística exige documentación técnica, un seguro de responsabilidad civil y, en determinados casos, la autorización de la comunidad de propietarios.

Revisión de las normas de la comunidad de propietarios

Los propietarios que residen en edificios o urbanizaciones deben comprobar si la comunidad permite los alquileres turísticos. Algunas comunidades pueden prohibir nuevas licencias mediante acuerdo de propietarios.

Inclusión obligatoria de números de registro en los anuncios

Las plataformas de alquiler están obligadas a mostrar el número de licencia turística y el código NRA en cada anuncio. Los portales pueden eliminar anuncios que no incluyan esta información. Las sanciones recientes a grandes plataformas confirman que la administración está reforzando el control.

Riesgos de alquilar sin cumplir la ley

Alquilar una vivienda sin la documentación exigida puede tener consecuencias graves:

• Multas autonómicas que oscilan entre 3.000€ y 150.000€, y que pueden alcanzar hasta 600.000€ en caso de reincidencia.

• En algunas comunidades se han impuesto sanciones cercanas a 1.000.000€.

• Retirada de anuncios y suspensión de cuentas en plataformas de alquiler.

• Revocación de licencias turísticas e incluso prohibición de alquilar la vivienda.

“Los propietarios de viviendas turísticas en España necesitan una licencia turística y un código NRA para alquilar legalmente”, señala el despacho. “Hasta regularizar la situación ante la autoridad turística autonómica, no se puede alquilar legalmente una vivienda como alojamiento turístico”.

Fiscalidad del alquiler en España

Cumplir con la normativa administrativa no exime de las obligaciones fiscales:

• Los ingresos por alquiler tributan en España. Los propietarios no residentes deben presentar las declaraciones correspondientes.

• En algunas comunidades autónomas se aplica un impuesto turístico por noche.

Un asesor fiscal o abogado especializado puede ayudar a declarar correctamente los ingresos y a gestionar el IVA o los impuestos turísticos locales cuando proceda.

Buenas prácticas para propietarios de vivienda

Antes de anunciar una vivienda en alquiler, conviene:

• Verificar los requisitos legales de la comunidad autónoma.

• Obtener autorización por escrito de la comunidad de propietarios, si es necesaria.

• Solicitar la licencia turística y registrar la vivienda para obtener el código NRA.

• Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario en España.

En un contexto de creciente presión sobre el mercado de la vivienda en España, cumplir la normativa es clave para proteger los ingresos, el valor del inmueble y la posibilidad de alquilar a largo plazo. Contar con asesoramiento profesional ayuda a evitar multas y sanciones.

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Larraín Nesbitt Abogados cuenta con más de 23 años de experiencia y está especializado en compraventa inmobiliaria y fiscalidad en toda España. Contacto: info@larrainnesbitt.com