El valor de tasación de la vivienda sube casi un 14% pese a las previsiones de enfriamiento del mercado inmobiliario en España

El mercado inmobiliario español aceleró con fuerza al inicio de 2026, contradiciendo las previsiones que apuntaban a que el encarecimiento de la vivienda y la pérdida de accesibilidad comenzarían a frenar el auge inmobiliario del país.

Según CaixaBank Research el valor de tasación de la vivienda libre aumentó un 13,9% interanual durante el primer trimestre, frente al 13,0% registrado en el trimestre anterior y muy por encima de lo esperado.

En términos trimestrales, los precios avanzaron un 3,8%, prácticamente en línea con el crecimiento del 3,6% observado al cierre de 2025. El valor medio de tasación alcanzó los 2.315,70 euros por metro cuadrado, marcando el tercer récord trimestral consecutivo en una serie histórica que se remonta a 1995.

Los precios de la vivienda en España siguen subiendo en 2026

Las últimas cifras complican la creciente narrativa de que el mercado de la vivienda en España está entrando en una fase de enfriamiento tras varios años de crecimiento extraordinario.

Informes anteriores de Funcas y Oxford Economics habían señalado la desaceleración de las compraventas, el deterioro de la accesibilidad y una menor demanda extranjera como señales de pérdida de impulso. Un informe publicado en mayo destacó la caída de las ventas de viviendas y una moderación en algunas regiones especialmente tensionadas, sobre todo entre los compradores extranjeros no residentes.

Sin embargo, los últimos datos del valor de tasación sugieren que, aunque la actividad podría estar estabilizándose, la presión sobre los precios sigue siendo intensa. La diferencia radica principalmente en la divergencia entre el volumen de transacciones y la oferta disponible.

Los economistas sostienen que España ya no se enfrenta a un ciclo especulativo clásico impulsado exclusivamente por el crédito fácil o el exceso de optimismo inversor. En cambio, el mercado está condicionado por una escasez estructural de vivienda, especialmente en las grandes áreas urbanas y zonas costeras, donde el crecimiento de la población, la inmigración y la demanda vinculada al turismo continúan superando ampliamente el ritmo de construcción.

CaixaBank Research estima que España acumula actualmente un déficit de más de 730.000 viviendas. Aunque los permisos de obra nueva aumentaron un 9% interanual hasta marzo, alcanzando aproximadamente 141.000 unidades, la creación de hogares avanzó mucho más rápido, con 242.200 nuevos hogares formados durante el mismo periodo.

España está construyendo más viviendas, pero todavía no al ritmo necesario.

Evolución en los últimos cinco años: el valor de tasación de la vivienda sigue al alza

Valor medio estimado de tasación de la vivienda en España

Fuente: CaixaBank Research, datos del Ministerio de Vivienda y estimaciones de mercado.

El último repunte sitúa las valoraciones de la vivienda en España cerca de máximos históricos en términos nominales. No obstante, CaixaBank Research señala que, una vez ajustados por inflación, los precios siguen aproximadamente un 23% por debajo de los máximos alcanzados antes de la crisis inmobiliaria de 2008.

Los compradores extranjeros se moderan, mientras las hipotecas recuperan fuerza

Uno de los cambios más relevantes en 2026 ha sido una ligera desaceleración de las compras realizadas por extranjeros no residentes, tras varios años de una demanda excepcionalmente fuerte por parte de inversores internacionales y compradores de segundas residencias.

Los compradores extranjeros representaron el 13,8% de todas las transacciones realizadas durante los últimos doce meses, con aproximadamente 96.700 operaciones. Aunque esta cifra descendió ligeramente respecto al año anterior, continúa situándose en niveles históricamente elevados.

¿Por qué los precios siguen subiendo aunque se vendan menos viviendas?

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas de viviendas cayeron un 2,6% interanual durante el primer trimestre de 2026. Sin embargo, los economistas consideran que esto refleja menos una caída de la demanda que un mercado limitado por la falta de oferta y por los crecientes problemas de accesibilidad.

A nivel autonómico, las subidas siguen siendo generalizadas, aunque desiguales. Cantabria, Comunidad Valenciana, Comunidad de Madrid, Aragón y Asturias registraron aumentos anuales superiores al 15%, mientras que Extremadura presentó el crecimiento más moderado, con un 6,3%.

Quizá el dato más llamativo es que el 82% de los municipios españoles con más de 25.000 habitantes registraron aumentos de precios superiores al 10% interanual durante el primer trimestre, la mayor proporción desde que comenzaron los registros en 2006.

Al mismo tiempo, el mercado hipotecario ha mostrado una notable fortaleza. El número de hipotecas sobre vivienda aumentó un 9,7% interanual durante el primer trimestre, hasta aproximadamente 131.500 préstamos, el mejor comienzo de año desde 2011. El importe medio de las hipotecas también continuó creciendo a tasas de dos dígitos, situándose en torno a los 172.300 euros.

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Las bajadas de tipos de interés aplicadas anteriormente por el Banco Central Europeo ayudaron a reactivar la demanda de financiación, mientras que la solidez del mercado laboral sigue respaldando a los compradores con ingresos estables.

Menos compraventas, pero los precios podrían seguir elevados

La mayoría de los economistas espera ahora que el mercado inmobiliario español entre en una fase de crecimiento más moderado, aunque todavía inflacionista, en lugar de una corrección significativa.

CaixaBank Research prevé que el precio de la vivienda aumente alrededor de un 10% en 2026. Sin embargo, los datos del primer trimestre, mejores de lo esperado, introducen un sesgo al alza en esa previsión. Si el mercado mantuviera durante el resto del año el ritmo de crecimiento trimestral inicialmente proyectado por CaixaBank, la subida anual alcanzaría el 11,6%.

Por otro lado, el encarecimiento de la vivienda y el deterioro de la accesibilidad seguirán expulsando a parte de los compradores del mercado, especialmente a los inversores extranjeros y a los hogares más jóvenes que carecen de un colchón significativo de ahorro.

Aun así, existe un amplio consenso en que una caída generalizada de los precios a nivel nacional sigue siendo poco probable, salvo que España experimente una fuerte desaceleración económica, un aumento significativo del desempleo o un incremento repentino de la oferta de vivienda.